Stadt oder Land?
Das war schon lange Ihr Traum - jahrelang haben Sie das Für und Wider abgewägt. Was eigenes soll es schon sein, doch Sie kommen zu keinem rechten Entschluß. Sollen Sie ein altes Haus kaufen, ein neues Haus kaufen oder ein neues Haus bauen? Kommt ein Einfamilienhaus infrage? Ist ein Reihenhaus die richtige Wahl oder entscheiden Sie sich für die Eigentumswohnung?
Wohnen Sie lieber draußen auf dem Lande oder besser in Stadtnähe oder gar in der Stadt?
Eine Fülle von Fragen und Entscheidungszwängen türmen sich vor dem auf, der seinen Traum vom "Eigenen" verwirklichen möchte. Das ist oft gar nicht so einfach, und diese Information möchte ein paar Anregungen vermitteln, aus der Vielzahl der Angebote dasjenige zu entdecken, das die wenigsten Kompromisse erfordert.
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Das Wohnen in der Stadt hat den Vorteil der kurzen Wege. Verwaltung, Einkaufen, Kindergarten, Schule sind
leicht erreichbar, eventuell unter Verzicht auf die Autobenutzung mit dem öffentlichen Nahverkehr. Das kulturelle Leben, der gemütliche Kneipenbesuch - in der Stadt ist das meistens kein Problem.
Allerdings - der Freiraum für Kinder kann sehr eingeschränkt sein und Baukosten sind in der Stadt eher höher als
auf dem Lande.
Trotzallem hat das Wohnen auf dem Lande seinen eigenen Reiz. Naturnahes Wohnen, der Umgang mit Tieren, viel Freiraum für die Kinder und nachbarschaftliche Kontakte lassen die eventuellen längeren Anfahrtswege zum
Arbeitsplatz, zum Einkaufen und zur Verwaltung vergessen.
Auf welche Weise Sie auch immer Ihren Wunsch verwirklichen, die Lage des Hauses bzw. des Grundstücks muß stimmen. Erhält das Haus genügend Sonne, den ganzen Tag über? Zu welcher Himmelsrichtung ist bei fertigen Häusern der Wohnraum orientiert. Auf welcher Seite eines möglichen Grundstücks liegt die Straße? Am besten liegt sie im Norden oder Osten, das ist für die spätere Grundrißgestaltung vorteilhafter. Wird das Grundstück/das Haus durch hohe Bäume verschattet und dürfen diese gefällt werden, um der Sonne den Zutritt zu ermöglichen? Kommt für Sie ein Grundstück mit Hanglage in Frage und nehmen Sie die dabei umständlichere Grundstückspflege in Kauf?
Ein altes Haus kaufen
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Ein altes Haus zu kaufen ist sicher eine gute Lösung, vorausgesetzt, es ist in einem akzeptablen Zustand, und der Preis stimmt. Sie haben sofort ein Dach über dem Kopf und können mit handwerklichem Geschick vieles reparieren oder gar umgestalten. Damit können Sie sich, von substanzerhaltenden Reparaturen abgesehen, Zeit lassen. Sie können sich nach Ihrem Geldbeutel richten.
Hilfestellung leistet hier Pflüger-Baustoffe, wir stehen Ihnen mit kostenlosem Rat zur Seite, wenn es um die richtige Materialauswahl geht. Der Nachteil einer solchen Kaufentscheidung sind die oftmals sehr lange
andauernden Eigenleistungen, mit denen Sie leben müssen. Zur Beurteilung der Gebäudesubstanz
und des Kaufpreises eines alten Hauses sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. Häuser, die älter als
25 Jahre sind, benötigen meistens eine neue Heizung, neue Fenster und eine neue Dacheindeckung oder sogar eine neue Fassade. Auch die Kellerisolierung muß geprüft werden. Dafür sparen Sie die Anliegergebühren, das sind die vom Hauseigentümer einmalig zu bezahlenden anteiligen Kosten für den Ausbau des Bürgersteigs, der Straße und der Straßenkanäle. Bei Häusern aus zweiter Hand sind diese Gebühren in der Regel durch den Vorbesitzer entrichtet.
Ein neues Haus kaufen - das fertige Haus
Eine Alternative zum Haus "aus zweiter Hand" ist der Kauf eines neuen Hauses. Hierbei gibt es im wesentlichen zwei Möglichkeiten. Eine davon ist, das Fertighaus nach Katalog zu kaufen. Das setzt aber den Besitz eines baureifen Grundstücks voraus. Allerdings betätigen sich einige Fertighaus-Verkaufsagenturen auch als Grundstücksmakler. Mal angenommen, Sie entscheiden sich nach Klärung der Grundstücksfrage für den Kauf eines Hauses nach Katalog, dann haben Sie die Wahl, sich für ein massiv gebautes Haus zu entscheiden, das nach fertigen typisierten Bauplänen und festgelegter Materialauswahl zum Festpreis innerhalb einer bestimmten Zeit erstellt wird. Meistens gehört der Keller nicht zum Festpreis, der in der Regel ab Oberkante Rohkellerdecke gilt. Die Alternative zum massiven Fertighaus ist das Haus in Trockenbauweise. das in der Regel aus innen und außen beplanktem Holzfachwerk, gefüllt mit Wärmedämmstoff, besteht. Auch hier werden Festpreise angeboten, die ohne Keller ab Oberkante Rohkellerdecke gelten.
Ein neues Haus kaufen - mit hoher Eigenleistungsquote
Zu beiden Varianten, der Massivbauweise wie der Trockenbauweise, hängt der Endpreis weitgehend vom Umfang der Ausbauleistungen ab. Gelegentlich werden auch noch unterschiedliche Qualitäten dieser Ausbauleistungen angeboten, aber das bleibe hier außer Betrachtung. Im Vergleich zum Komplettendpreis bieten alle Anbieter mehr oder weniger sinnvoll abgegrenzte Ausbaustufen zu reduzierten Preisen an. Bei einigen Massivhausanbietern ist unter Verzicht auf den kompletten Ausbau nur die Rohbauherstellung möglich. Auch bei den Trockenbauem ist der
Ausbauumfang reduzierbar, allerdings nicht in dem bei Massivbauten möglichen Umfang. Das liegt an der multifunktionalen Bedeutung mancher Trockenbauteile. Für den handwerklich begabten und / oder den kleinen Geldbeutel sind diese beiden Varianten sehr interessant. Hierbei ist einschließlich der Kellererstellung ein hohes Maß
an Eigenleistung möglich. Allerdings ganz ohne Fachkenntnisse geht es nicht, zumal die Art der handwerklichen Eigenleistungen in den beiden Varianten Massivbau und Trockenbau in weiten Bereichen unterschiedliche Fachkenntnisse erfordern. Aber hier hilft Ihnen Ihr Baustoff-Fachhändler Pflüger-Baustoffe. Es lohnt sich also durchaus abzuwägen, ob Sie einen höheren Ausbaustandard oder eine höhere Eigenleistung wählen. Letzteres geht zu Lasten der Freizeit und im übrigen kann man auch in ein neues Haus einziehen, wenn die Ausbauleistungen, z.B. der Dachgeschoßbau, noch nicht abgeschlossen sind.
Das Reihenhaus
Die Variante Massivhaus wird in geschlossenen Bebauungsprojekten fast ausschließlich als Reihenhaustyp angeboten. Dabei wird eine durch den Bebauungsplan festgelegte Anzahl von Mittelhäusern durch jeweils ein Endhaus an jedem Reihenende begrenzt. Dieser Bauweise wird eine besondere Wirtschaftlichkeit nachgesagt, die ortmals nur unter Verzicht auf wichtige Funktionen erreicht wird.
So haben Mittelhäuser in Reihenbebauungen:
• nur selten einen direkten Zugang zum Garten.
• nur selten Unterstellmöglichkeiten für Kinderwagen, Fahrräder, Kettcars und Rasenmäher.
• nur selten Kellerausgänge.
Ein Erschließungsweg sollte PKW-befahrbarsein, um Hecken-, Baumschnitt-und sonstige Gartenabfälle abzutransportieren.
Auch Reihenendhäuser, denen diese Nachteile nicht anhaften müßten, sind oftmals mit dem gleichen Grundriß ausgestattet und der sogenannten Wirtschaftlichkeit unterworfen. Dieses zu sagen ist wichtig, weil nur sehr wenig akzeptable Reihenhausbebauungen angeboten werden. Diese Information möchte ein paar wertvolle Hinweise geben, um die Entscheidung zu erleichtern. Selbstverständlich sind auch Reihenhäuser für eine hohe Eigenleistungsquote geeignet. Entscheidend ist jedoch, daß der Preisabschlag dem verminderten Leistungsumfang entspricht. Die Eigenleistung einschließlich Materialkauf darf keinesfalls teurer werden als die Höhe des Preisabschlags. Aber dieses Problem diskutieren Sie besser mit Ihrem Baustoff-Fachhändler Pflüger-Baustoffe.
Das freistehende individuell geplante Einzelhaus
Dieser Haustyp bietet hinsichtlich der Befriedigung persönlicher Wohnbedürfnisse die meisten Möglichkeiten. Er vermeidet die Nachteile der Fertighäuser mit den geringsten Einflußmöglichkeiten auf den Grundriß und die äußere Gestaltung und ist frei von den Nachteilen der Reihenhäuser, jedoch setzt dieser Haustyp das Eigentum an einem baureifen und geeigneten Grundstück voraus. Selbstverständlich ist er in höchstem Maße für eine hohe Eigenleistungsquote geeignet, ja, gegenüber den Angeboten in geschlossenen Bebauungsprojekten sind Sie hier frei von den Interessen dieser Anbieter und können, die fachliche Qualifikation vorausgesetzt, auch beinahe die komplette Rohbauleistung in Eigenleistung erbringen. Die mögliche Eigenleistungsquote ist hier am höchsten.
Die entscheidenden Merkmale für diesen Haustyp sind die rundherum vorhandenen Freiflächen, deren Mindestabmessungen sich nach der Landesbauordnung und dem Bebauungsplan der Kommune richten. Der Preis für ein solches Objekt wird durch die Höhe der Eigenleistungsquote bestimmt. Auch hier hilft Ihnen wieder Pflüger-Baustoffe. Unsere Erfahrung und Beratungskompetenz ist für Sie eine wertvolle Unterstützung.
Die Eigentumswohnung
Sie ist in erster Linie eine steuersparende Kapitalanlage mit dem Ziel, über die Weitervermietung eine gute Verzinsung zu erreichen. Erst in zweiter Linie ist sie die erstrebenswerte Wohnform für die ganze Familie. Man wohnt auf engem Raum mit vielen Parteien zusammen, die man sich nicht aussuchen kann. Man muß dennoch für die Kosten des Objekts eintreten, weil man daran einen Eigentumsanteil hat. Dennoch, die Eigentumswohnung mag unter bestimmten Gesichtspunkten für manchen Wohnanspruch eine gut geeignete Wohnform darstellen, ob eigengenutzt oder vermietet.
Das richtige Grundstück am richtigen Ort
Nehmen wir einmal an, Sie entscheiden sich für das individuell geplante, freistehende Einzelhaus, wollen diese Entscheidung aber von der Eignung eines vorhandenen oder Ihnen angebotenen Grundstücks abhängig machen. Da Ihre Entscheidung noch nicht fest steht, haben Sie auch noch keinen Architekten unter Vertrag. Sie können sich aber, um keine falsche Entscheidung zu treffen, bei der zuständigen Baugenehmigungsbehörde erkundigen, ob das infrage kommende Grundstück baureif ist. Ein Grundstück ist baureif, wenn es für das Baugebiet einen gültigen Bebauungsplan gibt. Der Bebauungsplan wird von der Kommune aufgestellt und legt eine Vielzahl von Bedingungen fest, unter denen die Grundstücke eines bestimmten Baugebietes bebaut werden können. Hier ist z.B. festgelegt, welche Dachform Ihr Haus erhalten muß, welche Farbe die Dachziegel haben müssen. Ob Ihr Haus geputzte Außenwände oder solche aus Sichtmauerwerk hat ist dort ebenfalls bestimmt. Auch die Dachneigung und die Geschoßanzahl ist geregelt. Eine Dachneigung von 45° und mehr ist beispielsweise für einen Dachausbau besser geeignet als eine Dachneigung von 30° und weniger. Zwei Zahlen sind besonders wichtig :
• Die Grundflächenzahl (GRZ) - sie gibt an. wieviel qm Gebäudegrundfläche (Außenmaße) je qm Grundstücksfläche zulässig sind, und
• die Geschoßflächenzahl (GFZ) - sie gibt an, wieviel qm Geschoßgrundfläche (Außenmaße) je qm Grundstücksfläche zulässig sind.
Mit den beiden Zahlen GRZ und GFZ kann man ungefähr selbst ermitteln, ob die Grundstücksgröße für den Wohnbedarf ausreicht. Angenommen, zulässig seien ein Vollgeschoß, ausgebautes Dachgeschoß, 45° Dachneigung, Kniestock nicht zulässig. GRZ 0.4, GFZ 0,5. Die Fläche des in Aussicht genommenen Grundstücks betrage 500 qm, dann darf Ihr Haus eine bebaute Grundfläche (ohne Garage) haben von max. 0.4 x 500 =200 qm. Die GFZ von 0,5 hingegen bedeutet, daß max. 0.5 x 500 =250 qm Geschoßfläche auf beide Geschosse verteilt werden dürfen. Die Geschoßfläche ist aber nicht die zur verfügungstehende Wohnfläche! Um diese exakt zu ermitteln, bedarf es einer Bauzeichnung. Da Sie die aber noch nicht besitzen, sind Sie auf grobe Überschlagwerte angewiesen, zumal die Größe der Wohnfläche im Dachgeschoß sehr stark von der Dachneigung und dem Vorhandensein eines Kniestocks (Drempel) abhängig ist. Die Tabellen 1 und 2 zeigen solche groben Überschlagswerte auf. Unter den hier getroffenen Annahmen und unter Anwendung der Tabelle 1 ergeben sich folgende Daten:
250 qm Geschoßfläche (Außenmaß) verteilt auf 2 übereinanderliegende
Geschosse ergibt 125 qm Geschoßfläche je Geschoß und bleibt damit innerhalb der zulässigen bebaubaren Grundfläche von 200 qm.
Die Abmessungen des Hauses, angenommen mit der Breite =10,0 m und der Länge = 12.5 m ergeben 250 qm Geschoßfläche in 2 Geschossen.
Erdgeschoß 10,0x 12.5 = 125 qm
125 qm - ca 15% Abzug für die Standflächen der Außen- und Innenwände und Putz = 106 qm
Dachgeschoß (ohne Kniestock) 10.0x 12.5= 125qm
125 qm - ca 8% Abzug für die Standflächen der Innenwände und Putz=115qm
115 qm x 70% (Abminderungsfaktor für Dachschrägenabzug gem. Tabelle 1) = 81 qm
Die realisierbare Wohnfläche beträgt ca 187qm.
Wäre ein Kniestock zugelassen, würde sich die im Dachgeschoß ungefähr zu realisierende Wohnfläche bei sonst unveränderten Bedingungen so ergeben:
125 qm - 15% x 0.90 (Abzug für Wände. Putz und Abminderungsfaktor für Dachschrägenabzug gem. Tabelle 2) = ca 96 qm.
Die insgesamt zu realisierende Wohnfläche wäre dann 106 + 96 = ca 200 qm.
Diese Beispiele sind willkürlich angenommen. Auch andere Hausabmessungen sind möglich. Die %- Faktoren sind auch dann anwendbar. Sie geben eine Entscheidungshilfe, können jedoch von der endgültigen Planung abweichen. Die Grundrißgestaltung beeinflußt den %-Abzug für Innenwände. Außenwände und Putz viel stärker als den Faktor für den Dachschrägenabzug.
Bei der Baugenehmigungsbehörde erfahren Sie auch, ob auf dem in Aussicht genommenen Grundstück ein Kellergeschoß möglich ist und ob der Straßenkanal tief genug liegt, um die Kellersohle zu entwässern. Das heißt. einen Bodeneinlauf in der Kellersohle an die Grundstücksentwässerung anschließen zu können. Dazu muß häufig die Kellersohle so hoch angeordnet werden, daß der Keller teilweise über die Grundstücksoberfläche hinausragt. Das Haus steht dann auf einem "Sockel". Ob ein solcher Sockel entsteht und wie hoch er wird. können Sie errechnen, wenn Sie den Abstand des Straßenkanals von der Baufluchtlinie und seine Tiefenlage in Bezug zur Straßenoberkante kennen. Die sogenannte Sockelhöhe. also die Höhenlage der fertigen Fußbodenkante (OKFF) Ihres Hauses ist im Bebauungsplan enthalten.
Den Umgang mit diesen Höhenangaben und das Errechnen der Höhen überlassen Sie jedoch zweckmäßigerweise einem Fachmann, den Sie vor Ihrer Kaufentscheidung zu Rate ziehen. Oftmals sind aber auch, gerade in ländlichen Regionen, die Mitarbeiter der Bauämter bereit, hier helfend zur Seite zu stehen. Diese Angaben können allerdings nur unverbindlich sein und die genaue Höhenermittlung anhand einer Bauzeichnung nicht ersetzen.
Die verbleibende Wohnfläche im Dachgeschoß in %, nach Abzug der von der Dachneigung abhängigen Flächen unter den Dachschrägen, ergibt sich folgendermaßen: siehe Tabelle 1 und 2.
Die drei Möglichkeiten
Von der Schenkung und dem Erbfall einmal abgesehen, gibt es im wesentlichen drei Möglichkeiten, den Traum vom eigenen Haus zu verwirklichen:
• den Kauf eines gebrauchten älteren/alten Hauses
• den Kauf eines fertigen neuen Hauses in Massiv- oder Trockenbauweise
• den Bau eines individuell gestalteten Einzelhauses
Einige Vor- und Nachteile, die den Kauf eines gebrauchten Hauses beeinflussen, kennen Sie bereits. Beachten Sie darüber hinaus, daß der Verkauf eines gebrauchten Hauses entweder durch den Makler (Immobilienhändler) oder durch den gegenwärtigen Eigentümer erfolgt. Beide haben ein ganz eigenes Interesse daran, einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Deswegen ist es wichtig, mit seriösen Partnern zu verhandeln. Bei Maklern bietet die Mitgliedschaft im RDM (Ring Deutscher Makler) gute Voraussetzungen. So vorteilhaft das Angebot von dem jeweiligen Verkäufer auch dargestellt wird: bleiben Sie kritisch.
Die gleichen Überlegungen müssen Sie leiten, wenn Sie an den Kauf eines fertigen neuen Hauses denken. Bei fertigen Häusern in Massivbauweise stehen oftmals sogenannte Bauträger hinter den Maklern oder treten selber als Verkäufer auf. Bauträger sind Firmen, die meistens geschlossene Baugebiete mit fertigen Häusern auf eigene Rechnung bebauen und diese dann zum Verkauf anbieten. Bauträger können Bauunternehmungen sein oder auch Immobilienhandelsgesellschaften (Maklerfirmen). Der Begriff Bauträger ist an keine bestimmte Firmenart gebunden. Auch Maklerfirmen können als Bauträger auftreten. Sie lassen die Häuser von Baufirmen erstellen und verkaufen sie. Selbstverständlich klären Sie die Rechtsverhältnisse, bevor Sie einen Vertrag abschließen.
Bei Fertighäusern in Trockenbauweise haben Sie es seltener mit Bauträgern zu tun. Doch auch hierbei treten Makler auf, die den Verkauf eines Grundstücks mit dem Verkauf eines bestimmten Fertighausfabrikats verbinden. Umgekehrt, auch das kommt vor, haben die Verkäufer der Fertighaushersteller Baugrundstücke zu vermitteln.
Ob die Kopplung des Grundstücks mit einem bestimmten Fertighausfabrikat Ihren Vorstellungen entspricht, müssen Sie gut überlegen. Das Grundstück muß stimmen, und das Haus muß passen und Ihnen gefallen.
Übrigens - ob Sie sich für ein Fertighaus in Massivbauweise oder Trockenbauweise entscheiden oder ob Sie ein individuell geplantes Einzelhaus vorziehen - die Bauzeit hängt von der Baustellenorganisation und Ihrer Eigenleistungsquote ab und von der dafür erforderlichen Zeit. Lange Bauzeit kostet Geld, eventuell ist eine Zwischenfinanzierung nötig. Ob Sie diese Kosten mit der Eigenleistung auffangen ist nicht von vornherein sicher. Das muß aber möglichst vorher abgeklärt werden, denn Ihr Vorhaben soll solide finanziert sein. Auch an die Bauversicherungen müssen Sie denken.
Ob und ab wann Sie die Bauherren-Haftpflichtversicherung benötigen und ob Sie eine Bauleistungsversicherung und ab wann Sie eine Gebäudeschutzversicherung abschließen müssen erklärt Ihnen der Versicherungsberater.
Die Arbeit des Architekten
Der Traum vom individuell geplanten Einzelhaus ohne Beteiligung eines Architekten ist kaum möglich. Auch bei den vorher beschriebenen Möglichkeiten des Hauserwerbs sind Architekten eingeschaltet, nur treten die Planungskosten, in denen sich Architektenhonorare verbergen, nicht gesondert auf. Sie sind in den Verkaufspreisen enthalten. Der Architekt rechnet seine Leistung nach der HOAI ab.Das ist die gesetzlich eingeführte Honorarordnung für Architekten und Ingenieure. Sie ist in mehrere Honorarzonen gegliedert, denen unterschiedliche Gebäudearten entsprechend ihrem Planungsaufwand zugeordnet sind. Dabei sind Mindest- und Höchstsätze innerhalb der Honorarzonen festgelegt, die wiederum von der Höhe der Baukosten abhängen. Diese Honoraransätze beziehen sich jeweils auf die volle Architektenleistung (100%) und gehen davon aus, daß alle Leistungsphasen erbracht werden, also von der ersten Grundlagenermittlung bis zur Bauleitung und Objektbetreuung.
Für Ihr Haus brauchen Sie aber nicht alle Leistungsphasen, wenn Sie eine hohe Eigenleistungsquote anstreben. Sie können sich dann mit den Leistungsphasen 1 bis 4 begnügen, das heißt:
• Grundlagenermittlung mit 3%
• Vorplanung mit 7%
• Entwurfsplanung mit 11%
• Genehmigungsplanung mit 6%
also, in der Summe 27% des Honorars sind für genehmigungsreife Pläne aufzuwenden. Hohe Eigenleistungsquoten setzen allerdings erheblich handwerkliche Kenntnisse und Erfahrungen voraus, also auch den Umgang mit Bauzeichnungen.
Wenn diese Fähigkeiten nicht vorhanden sind, reicht dieser Umfang der Architektenleistung nicht aus. Am besten vereinbaren Sie für die weitere Hilfestellung, die Sie gelegentlich brauchen. ein Honorar auf Stundenbasis.
Die kleinen Architekturbüros sind viel eher bereit, auf Ihre Vorstellungen einzugehen, als die großen Planungsbüros, für die diese Vorgehensweise eine störende Regelabweichung bedeutet. Allerdings sollten Sie immer den Beistand eines Architekten wählen, wenn es um Umbauarbeiten mit Eingriffen in die statische Funktion der tragenden Bauteile geht. Auch Renovierungsarbeiten, insbesondere an Fachwerkbauten, erfordern ein hohes Maß an bauphysikalischen Kenntnissen. Und die müssen eingesetzt werden, wenn Sie Ihr schönes altes Fachwerkhaus nicht "kaputtsanieren" wollen. Bei der Zusammenarbeit mit Ihrem Architekten ist es wichtig, daß Sie sich ganz genau überlegen, was Sie eigentlich wollen. Das gilt insbesondere für die Grundlagenermittlung, denn auf dieser Basis erfolgt die Vorplanung. Nur in der offenen, vertrauensvoll geführten Diskussion kann die funktional richtige Zuordnung der einzelnen Wohnbereiche erfolgen.
Obgleich Sie aus dem Bebauungsplan schon eine ganze Menge Informationen kennen, kann es notwendig werden, daß Ihr Architekt eine Bauvoranfrage an die Baugenehmigungsbehörde stellt. Sie hat den Sinn, die Vorplanung vorab auf Genehmigungsfähigkeit prüfen zu lassen, bevor das umfangreiche Baugenehmigungsverfahren durch die Einreichung des Bauantrages eingeleitet wird. Sie vermeidet die Ablehnung eines Bauantrags. Die Voranfrage ist stets angeraten, wenn für das Baugebiet, in dem Ihr Grundstück liegt, kein Bebauungsplan besteht. Es ist wichtig, auch die Stadtwerke als Gas- und Wasserlieferant rechtzeitig anzusprechen, damit die Leitungswege., zur Anschlußstelle geklärt werden können. Gleiches gilt auch für das EVU (Elektroversorgungsunternehmen) und die Telecom. Nicht immer sind die Leitungswege unkompliziert, besonders nicht in alten, bestehenden Bebauungen. Hier können Nachbarschaftsrechte betroffen sein, weil Leitungsführungen durch Nachbargrundstücke erforderlich werden. Dann müssen sogenannte Gestattungsverträge notariell abgeschlossen weden.
Der Bauantrag
Nach Abklärung aller offenen Fragen kann die Genehmigungsplanung angefertigt und der Bauantrag gestellt werden. Dazu bedarf es neben den Unterlagen, die der Architekt anfertigen muß, auch der statischen Berechnung. Die statische Berechnung ist der gesetzlich vorgeschriebene Standsicherheitsnachweis. Diesen Nachweis führt ein Ingenieur für Baustatik als Sonderingenieur, dessen Leistung honorarpflichtig ist. Auch hier ist die Höhe des Honorars abhängig vom Leistungsumfang.
Der Statiker rechnet ebenfalls nach der HOAl ab. hat jedoch vom Architektenhonorar abweichende Leistungsmerkmale.
Die statische Berechnung entsteht in enger Zusammenarbeit zwischen Ihrem Architekten und dem Statiker. Ein Ergebnis der statischen Berechnung, die Bemessung der tragenden Bauteile, verarbeitet der Architekt in seiner Entwurfsplanung.
Zu den Unterlagen für den Bauantrag gehören in der Regel
• die erforderlichen Lage-/Katasterpläne
• die Baubeschreibung
• die Baugenehmigungszeichnungen (Genehmigungsplanung)
• die Berechnung der Wohn/Nutzfläche und des umbauten Raumes
• der Entwässerungsantrag
• die statische Berechnung
• der Antrag auf Überfahrtgenehmigung für den Bürgersteig bei Grundstückszufahrten
• ab 1.1.95 den Nachweis minimalen Heizenergieverbrauchs gemäß der ab diesem Datum geltenden Wärmeschutzverordnung
• die Abbruchgenehmigung falls erforderlich
• die Genehmigung zur Vernichtung von Wohnraum, falls Wohnungsabbruch erfolgt
Auf allen Unterlagen des Bauantrags ist zusammen mit Ihrer Unterschrift die Unterschrift des Entwurfsverfassers erforderlich, der die Planvorlageberechtigung gemäß der jeweiligen Landesbauordnung besitzt.
Gleichzeitig mit dem Bauantrag stellen Sie den Antrag auf Leitungsanschluß bei den Stadtwerken für die Wasser- und Gasversorgung (falls die Gasversorgung möglich und gewünscht ist). Ebenso beim EVU (Elektroversorgungsunternehmen). Schon für die ersten Betonfundamente brauchen Sie Wasser und Strom. Falls die Rohbauarbeiten durch eine Bauunternehmung ausgeführt werden, muß diese einen "Bauwasseranschluß" und einen "Baustromanschluß" beantragen. Von der Vertragsgestaltung zwischen der Firma und Ihnen hängt es ab, ob Sie die Herstellung dieser Anschlüsse bezahlen müssen oder ob die Firma die Kosten zu tragen hat. Die Energiekosten (Wasser und Strom) gehen zu Lasten der Baufirma. Falls die Rohbauarbeiten in Eigenleistung ausgeführt werden, müssen Sie sich um die Bauanschlüsse kümmern und die Energiekosten selbst bezahlen.
Die Landesbauordnungen
Jedes Bundesland hat seine eigene. Die Landesbauordnungen regeln auf unterschiedliche Weise im wesentlichen die Abgrenzung der privaten und der öffentlichen Belange bei der Errichtung von Bauwerken und bestimmen Maßnahmen für den Personenschutz bei der Benutzung dieser Bauwerke. Sie regeln außerdem die konstruktiven Bedingungen zur Vermeidung von Bränden. Diese Bauordnungen sind jeweils geltendes Landesrecht und müssen Ihrem Bauantrag zugrunde gelegt werden. Die Baugenehmigungsbehörde überprüft die Übereinstimmung Ihres Bauantrags mit den Bestimmungen der jeweiligen Bauordnung und erteilt die Baugenehmigung bei beanstandungsfreiem Prüfergebnis. Die Baugenehmigung kann bei nur geringen Verstößen gegen die Bauordnung mit korrigierenden Auflagen erteilt werden.
Die Auswahl der Baustoffe
Schon in der zum Bauantrag erforderlichen Baubeschreibung müssen einige Materialangaben gemacht werden. So sind beispielsweise die Angaben über die Art der Dacheindeckung und der Oberflächenbehandlung der Außenwände erforderlich. Die Angabe "Putz" oder "Vormauerung" reicht nicht aus, Farbe und Struktur müssen ebenfalls genannt werden. Das ist besonders wichtig in Baugebieten, für die kein Bebauungsplan besteht. Angaben über die Fenster und das Baumaterial der Außen- und Innenwände werden ebenfalls verlangt. Die Ausbildung des Schornsteinkopfes und die Sockelausbildung müssen beschrieben werden, und die Ausführungen der Geschoßdecken und der Dachkonstruktion dürfen nicht fehlen.
Dieses sind nur einigeMaterialentscheidungen, die sehr früh getroffen werden müssen. Für den Bauantrag haben Sie ja Ihren Architekten beauftragt, der diese Fragen beantworten muß. Und Sie bestehen darauf, daß Materialentscheidungen nicht ohne Ihre Zustimmung erfolgen. Sie fragen den Baustoff-Fachhändler, der Ihnen auch später das Material liefern kann, das er Ihnen heute empfiehlt. Am besten nehmen Sie Ihren Architekten mit zum Auswahlgespräch. Das verhindert Mißverständnisse. Außerdem ist es von großem Vorteil, wenn Sie (und er) das auszuwählende Material vor der Entscheidung sehen und in die Hand nehmen können. Das ist bei uns möglich.
Die Baukosten
Wenn Sie eine hohe Eigenleistungsquote anstreben, ist es naturgemäß schwierig, die Baukosten vorweg zu ermitteln. In Ihrem Fall müssen Sie also zu den Kosten der Fremdleistungen die Materialkosten der Eigenleistungen hinzurechnen. Wenn Sie nun noch die Baunebenkosten dazuzählen, erhalten Sie die Gesamtkosten, selbstverständlich ohne Grundstücksanteil.
Zu den Baunebenkosten zählen unter anderem
• die Maklergebühren
• die Notariatsgebühren für den Grundstückskauf
• die Gebühren für den Architekten und den Statiker
• die Gebühren für die Genehmigung
• die Anschlußgebühren für Wasser, Gas und Strom
• die Richtfestkosten
• die Gebühren für die Gebäudeeinmessung
Um die Materialkosten zu ermitteln, beauftragen Sie Ihren Architekten mit der Anfertigung einer Materialliste. Darin sind vom Firstziegel bis zum Kies alle Materialien mit ihren Mengen positionsweise aufgeführt, die Sie in Eigenleistung verbauen wollen. Das kostet zwar etwas, dafür haben Sie aber einen umfassenden Überblick über die Materialmenge. Diese Materialliste besprechen Sie in Gegenwart des Architekten mit uns.
Verträge auf VDB-/BGB-Basis
Die VOB ist die Verdingungsordnung für Bauleistungen. Sie enthält die Vertragsbedingungen für Bauverträge zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer. Bei Bauvergaben der öffentlichen Hand muß die VOB angewendet werden. Im privaten Bereich empfiehlt sich die Anwendung. Im Falle fehlender ausdrücklicher Vereinbarung der VOB gilt das Werkvertragsrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieses Werkvertragsrecht ist aber für Bauleistungsverträge nicht besonders geeignet, und das ist auch der Grund für die Schaffung der auf solche Verträge exakt eingestellten Vertragsbedingungen der VOB. Es würde den Rahmen dieser Information übersteigen, hier auf Einzelheiten einzugehen. Falls Sie Bauleistungsverträge nach VOB abschließen, empfiehlt sich die Anschaffung der VOB. Für Sie gilt der Teil B und der Teil C jeweils nach Gewerk.
Die Bauphysik
Die Bauphysik befaßt sich mit den physikalischen Verhältnissen an Bauwerken. Im Vordergrund stehen dabei die Gebiete
• Wärme- und Feuchteschutz
• Schallschutz
• Brandschutz
Diese Gebiete sind durch strenge Normen geregelt. Das Gebiet Wärme-und Feuchteschutz ist sogar über die einschlägige Norm hinaus durch eine Wärmeschutzverordnung reglementiert. Diese derzeit gültige Wärmeschutzverordnung trat am 1.1.1995 in Kraft. Das Ziel dieser Verordnung ist eine erhebliche Reduzierung des Heizenergieverbrauchs und der damit zusammenhängenden Kohlendioxidemission. Alle Neubauten, die nach dem 1.1.1995 errichtet werden, müssen erheblich besser als bislang gedämmt werden, damit sie in Abhängigkeit von einigen Einflußgrößen im Jahr nicht mehr als 54-100 Kilowattstunden pro qm Wohnfläche verbrauchen. Das enspricht einem Heizöljahresverbrauch von ca 5,4.-.10,0 l pro qm Wohnfläche. Ein neugebautes Einzelhaus mit ca 130 m' Wohnfläche darf ab 1.1.1995 nur noch ca 700 l Heizöl oder ca 700 cbm Erdgas pro Jahr verbrauchen! Das wird zukünftig durch einen Heizenergieverbrauchspaß bestätigt. Das hat natürlich erheblich gesteigerte Dämmstoffdicken zufolge und zwingt zur Anwendung von Konstruktionen, bei denen Wärmebrücken weitestgehend ausgeschaltet werden. Auch Fenster mit besonderen Verglasungen werden erforderlich.
Die Schallschutznorm hat zum Ziel, die Geräuscheinwirkungen auf den Menschen auf ein gesundheitlich verträgliches Maß zu reduzieren. Die Schalldämmanforderungen für Wände. Fenster, Decken, Dächer und Türen in den unterschiedlichen Gebäudearten sind dort festgelegt. Naturgemäß sind die Anforderungen in Mehrfamilienhäusern höher als in Einfamilienhäusern. Seit 1989 gelten gegenüber früheren Normen verschärfte Werte.
Der Brandschutz in Gebäuden ist auf den Personenschutz abgestellt. Sowohl die Norm als auch die Landesbauordnungen stellen ihn in den Vordergrund. Der Brandschutz im Sinne des Objektschutzes wird durch zusätzliche Forderungen der Feuerversicherer geregelt. Sie berechnen ihre Versicherungsprämien, insbesondere bei größeren Objekten, nach dem Vorhandensein von Sicherheitskonstruktionen, die über die Anforderungen der Norm hinausgehen. Alle Baunormen sind Landesrecht, nicht nur die drei hier erwähnten. Ihre Anwendung ist Pflicht.
Die Heizung
Der Heizungsanlage widmen Sie besondere Aufmerksamkeit. Welches Heizmedium Sie auch nutzen - ob Erdgas, Öl, Strom oder Solaranlage - ziehen Sie auf jaden Fall einen Fachmann zu Rate, der Sie sowohl über die Satzungen der örtlichen Versorgungsunternehmen (Stadtwerke) aufklären kann als auch über ganz bestimmte Emissionswerte, die Ihre geplante Heizungsanlage nicht überschreiten darf. Ein fachkundiger Gesprächspartner dürfte auch Ihr zuständiger Schornsteinfegermeister sein. Der Aspekt "Wirtschaftlichkeit" ist bei der Planung einer neuen Heizungsanlage besonders zu berücksichtigen. Förderungsprogramme oder andere staatliche Hilfsmaßnahmen können Sie jederzeit über den Energieberater Ihrer Stadtverwaltung oder der Verbraucherberatungsstelle erfragen.
Die Gewährleistung
Die Haftung für eine sach- und fachgerechte Auftragsausführung während einer bestimmten Zeitspanne wird Gewährleistung genannt. Diese Zeitspanne, die Verjährungsfrist, innerhalb derer die Gewährleistungspflicht besteht, kann zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer beliebig lang vereinbart werden. Ist kein Zeitraum vereinbart und sind auch sonst keine Vereinbarungen getroffen, gilt das BGB, das Bürgerliche Gesetzbuch. Gemäß § 638 beträgt die Verjährungsfrist bei Arbeiten an einem Grundstück ein Jahr. bei Arbeiten an Bauwerken fünf Jahre. Aus den schon weiter vorn beschriebenen Gründen empfiehlt sich ein Vertragsabschluß auf der Basis der VOB, der Verdingungsordnung für Bauleistungen. Nach VOB, § 13 beträgt die Verjährungsfrist für die Gewährleistung für Bauwerke und Holzerkrankungen zwei lahre und für Arbeiten an einem Grundstück, und für die vom Feuer berührten Teile einer Feuerungsanlage ein lahr, wenn keine anderslautende Vereinbarung getroffen ist. Die Frist beginnt mit der förmlichen, protokollierten Abnahme. Doch auch andere Arten der Abnahme sind möglich.
• Wird keine förmliche Abnahme verlangt, so gilt die Leistung als abgenommen mit Ablauf von zwölf Werktagen nach schriftlicher Mitteilung über die Fertigstellung der Leistung, wenn innerhalb dieser Frist keine Mängel schriftlich angemeldet werden.
• Nimmt der Auftraggeber die Leistung auch teilweise in Benutzung, so gilt die Abnahme nach Ablauf von sechs Werktagen seit Benutzungsbeginn als erfolgt, wenn nichts anderes vereinbart ist und keine Mängel schriftlich angemeldet werden.
Innerhalb der Gewährleistungsfrist (Verjährungsfrist) ist unser Vertragspartner für alle auftretenden Mängel einstandspflichtig.
Bei Eigenleistungen müssen wir für unsere Fehler selber einstehen.
Der Umzug
Wenn Sie rechtzeitig vor dem Umzug einen Einrichtungsplan ausarbeiten, vermeiden Sie viel Leerlauf am Umzugstag. Das Ausprobieren, ob der Schrank besser neben die Tür oder neben das Fenster paßt, ist mit ausgeschnittenen Pappstücken als Möbelierungsschablonen leichter auf dem Plan durchzuführen als vor Ort während des Umzugs. Außerdem kosten Packerstunden Geld. Bei dieser Gelegenheit wird Ihnen auch klar. welche Möbel Sie mitnehmen, ausrangieren oder neuanschaffen müssen, je eher Sie diese Klärung herbeiführen, umso besser kriegen Sie alles in den Griff, denn es ist vieles zu organisieren:
• die fristgerechte Kündigung des Mietvertrages,
• die Neuanmeldung des Telefons,
• Auswahl der Möbelspedition,
• Dauerauftrag für die Miete stornieren,
• Informationen an Freunde, Verwandte, Versicherungen. Geschäftspartner etc. über die neue Adresse und Telefonnummer, und das Datum, ab wann sie gilt.
Am besten stellen Sie eine Liste auf
• Radio und Fernsehen muß bei der GEZ umgemeldet werden.
• bei der Post muß ein Nachsendeantrag gestellt werden,
• Gas-, Wasser- und Stromzähler müssen abgelesen werden.
Für den Tag des Umzugs reservieren Sie einen Parkplatz vor der bisherigen Wohnung, damit der Möbelwagen gut geladen werden kann. Ebenso verfahren Sie an Ihrem neuen Heim. Wenn Sie mit einem Umzugsunternehmen umziehen, ist am Umzugstag die Organisation Ihre Aufgabe.Schaffen Sie klare Prioritäten, wer welche Anweisungen an wen zu geben hat. Damit vermeiden Sie Mißverständnisse und Ärger.
Wenn Sie Ihr neues Heim bezogen haben, empfiehlt sich, bei Ihren neuen Nachbarn vorstellig zu werden und auf gute nachbarschaftliche Beziehungen "anzustoßen".
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